土地なしで注文住宅を建築する場合、どのような流れで進めれば良いのか、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。土地を所有している人よりも必要な手順が増えるものの、土地なしでも注文住宅の建築は可能です。
そこでこの記事では、土地を所有していない方が注文住宅を建てる流れを9つのステップで解説します。
また、以下の記事では当メディアが厳選した霧島市でおすすめの注文住宅会社を紹介していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。
土地なしで注文住宅を建てる流れ9ステップ
土地の購入から注文住宅を建てる流れは以下のとおりです。
- 土地と建物の予算を決める
- 建てたい家のイメージを固める
- ハウスメーカー・工務店を決定する
- 土地を探す
- 土地に合わせたプランを検討する
- 契約を締結する
- 住宅ローンの本審査を行う
- 土地の引き渡し・着工する
- 竣工・建物が引き渡される
それぞれ解説するため、流れを把握しておきましょう。
1.土地と建物の予算を決める
土地がない場合は、土地と建物それぞれに予算を配分する必要があります。
予算を考える際のポイントは以下のとおりです。
- 自己資金（頭金）と住宅ローン借入額のバランスを検討する
- 土地購入費と建築費の配分を考える
- 諸経費を含めた総額を把握する
ライフプランに合わせた無理のない資金計画を立てることが、後悔のない家づくりとなります。将来のライフスタイルの変化も考慮し、返済負担が重くならないよう、計画的に予算を決めましょう。
2.建てたい家のイメージを固める
理想の家のイメージを家族で話し合うことが大切です。家族全員で話し合う時間を作り、それぞれの希望や理想のライフスタイルについて意見を出し合いましょう。現在の住まいの不満点をリストアップすることも、新居に求めるポイントを明確にするのに役立ちます。
また、インターネットや雑誌、SNSなどで外観や内観のイメージ画像を集めるほか、住宅展示場に足を運ぶのがおすすめです。『明るい空間』『開放的なリビング』といった、大まかなイメージを固めておくと、よりスムーズに家づくりを進められます。
3.ハウスメーカー・工務店を決定する
ハウスメーカーや工務店へ足を運び、どこへ依頼するか決めましょう。
選ぶポイントは以下のとおりです。
- 複数の住宅会社から相見積もりを取り、価格を比較する
- 担当者との相性を確かめる
- 概算見積もりだけでなく、詳細見積もりも依頼する
- 施工実績や完成事例を見学して品質をチェックする
- アフターサービスの内容や保証期間を把握する
コストだけでなく、デザイン性、機能性、アフターサービスなど、総合的に判断し、信頼できるパートナーを選びましょう。
4.土地を探す
土地は生活の基盤となるため、焦らず慎重に決定しましょう。また、注文住宅会社が所有する土地を購入する選択肢もあります。会社が所有する土地は、その会社で建築するという条件付きの場合があるため、注意が必要です。
また、土地選びをする際は、以下のような立地の優先順位を決めておくとスムーズになります。
- 通勤・通学
- 商業施設
- 医療施設
- 治安
- 駅・バス停からの距離
予算とのバランスを考えながら、土地を探しましょう。
5.土地に合わせたプランを検討する
土地が決まったら、特性を最大限に活かした設計プランを検討します。土地の形状や環境に合わせた間取りを考えることで、理想的な住まいを実現可能です。
土地が面している道路の方角や、形状、サイズによって、建築できる建物の形状や大きさが異なります。注文住宅会社と綿密に打ち合わせを行い、土地の制約を考慮しながらも、ライフスタイルや希望をかなえる間取りを考えましょう。
6.契約を締結する
注文住宅会社と土地の選定が終わり、プランにも納得がいったら、契約へ進みます。契約は家づくりの重要な節目となるため、内容をしっかり確認しましょう。
不動産会社と土地の売買契約を締結すると、1～2週間ほどで土地の名義変更手続きが完了し、正式に引き渡しとなります。その後は、住宅会社と建築請負契約を結びます。
また、契約時には住宅ローンの事前審査を済ませておくことが理想的です。頭金と住宅ローンのバランスを最終確認し、無理のない返済計画を立てましょう。
7.住宅ローンの本審査を行う
土地と建物の契約が済んだら、次は住宅ローンの本審査を行います。事前審査を通過していても本審査は必須です。
本審査には必要な書類が複数あるため、注文住宅会社と連携しながら、早めに用意しておきましょう。本審査を通過したら、借入額や返済方法を確定させ、融資契約を結びます。
8.土地の引き渡し・着工する
土地の境界線や地盤の状況などを、最終確認しておくことが重要です。
着工する前に、工事の安全と家の繁栄を祈願する『地鎮祭』を行う場合があります。着工後は、基礎工事から始まり、構造体の組み立て、屋根・外壁工事、内装工事へと進み、引き渡しまで3か月から1年程度かかります。
工事期間中は、時々現場に足を運び、作業員や周辺住民と挨拶や会話をして信頼関係を築くことも大切です。また、定期的に工事の進捗状況を確認し、疑問点があれば早めに注文住宅会社に相談しましょう。
9.竣工・建物が引き渡される
建物が完成したら、発注した通りに住宅が建設されているかをチェックする施主検査を行います。施主検査後、1〜10日間程度の手直し期間を設けてから、引き渡しが行われるのが一般的です。
引き渡し当日は、設備機器の保証書などの重要書類を受け取り、建物が引き渡されます。
鹿児島市｜土地なしの状態で家を建てる費用相場
ここでは、鹿児島市で土地なしの状態から注文住宅を建てる際の費用相場を以下の項目にわけて解説します。
以下で詳しく解説するので、家づくりを検討中の方は参考にしてください。
土地価格相場
鹿児島市の2025年時点での住宅地の平均坪単価は約21.6万円です。市内でもエリアによって価格差が大きく、中心部や人気エリアでは坪単価100万円を超えるケースもある一方、郊外や駅から離れたエリアでは20万〜40万円台の土地も見つかります。
30坪の土地を購入する場合、平均的なエリアなら土地代は800万円前後が目安です。土地の形状や立地条件によっても価格は大きく異なるため、希望するエリアの坪単価や周辺環境をしっかり確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
建物価格の相場
鹿児島市の注文住宅の相場は、建物のみの場合で約2,674万円が目安です。この金額は木造住宅の平均的な建築費用で、延床面積約100〜110㎡（30〜33坪程度）の新築が一般的です。
RC造（鉄筋コンクリート造）の場合は木造の約2倍、約6,000万円前後が相場となります。建物価格には本体工事費のほか、付帯工事費や諸費用も含めて考える必要があります。
付帯工事費は本体価格の約20％、諸費用は建物＋付帯工事費の10％程度が目安です。設備や仕様、デザインのこだわりによって費用は変動しますが、土地代と合わせて総予算をしっかり把握しておくことが、後悔のない家づくりにつながります。
土地なしで注文住宅を建てる際の住宅ローンの種類2選
住宅ローンには、以下の2種類があります。
土地の購入から注文住宅を建築する場合、多くの人は住宅ローンを利用するため、しっかりと内容を把握しておきましょう。
1.つなぎ融資
つなぎ融資とは、注文住宅の完成前に発生する諸費用を支払うために、一時的に借り入れる無担保ローンのことです。
つなぎ融資は住宅ローンと同じ金融機関からの借り入れが原則となります。また、住宅ローンの申し込みと同時に、つなぎ融資も申し込むことが一般的です。
注文住宅を建てる際は、資金計画の段階で借り入れが必要か検討し、契約する金融機関に事前に相談しておくことをおすすめします。
2.土地先行融資
土地先行融資とは、通常の住宅ローンの一種で、土地と建物の両方の融資審査を事前に受け、2回に分けて融資を受けられる仕組みです。
土地購入時点で最初の融資を受け、土地購入から建物完成までの期間は、利息のみを返済します。そして、建物完成後から、元金と利息を合わせた通常の住宅ローン返済が始まるのが特徴です。
土地を先に購入し、その後じっくりと家づくりを進めたい方は、土地先行融資がおすすめです。
注文住宅を土地なしの状態から始めるメリット
注文住宅を土地なしの状態で始めるメリットは、主に以下のようなものがあります。
以下で詳しい内容をみていきましょう。
メリット①希望の地域に理想の住まいを立てられる
土地なしの状態から注文住宅を始める最大のメリットは、希望する地域や学区、生活環境に合わせて土地を自由に選べる点です。
建売住宅や土地付き住宅では立地が限定されますが、土地探しから始めることで「通勤・通学に便利な場所」「自然環境が豊かなエリア」など、ライフスタイルに合った最適な場所に理想の住まいを実現できます。
土地の条件に縛られず、家族の希望や将来設計を反映した家づくりができるのは大きな魅力です。
メリット②土地探しを家造りを並行して進められる
土地なし注文住宅の場合、土地探しと家づくりのプランニングを同時に進められるのも大きなメリットです。家族の理想の間取りやデザイン、予算を考慮しながら、建てたい家に合った土地を選ぶことができます。
ハウスメーカーや工務店に依頼すれば、土地と建物の総予算を調整しやすく、無理のない資金計画を立てられるのも安心材料です。土地と建物の両方をバランスよく検討できるため、納得のいく家づくりが実現しやすくなります。
メリット③土地の計上に左右されずに好みの設計ができる
土地なしから始める注文住宅は、土地の形状や既存の制約に縛られず、自由度の高い設計が可能です。建築条件付きの土地や既存住宅のリフォームと異なり、間取りやデザイン、設備、性能など細部までこだわることができます。
好きなハウスメーカーや設計事務所を選び、家族の希望やライフスタイルに合ったオリジナルの住まいを実現できるのが大きな魅力です。将来の変化や趣味にも対応した、理想の家づくりが叶います。
土地なしで注文住宅を建てるデメリット
土地なしの注文住宅には、メリットがある一方で以下のようなデメリットも存在します。
以下で詳しい内容をみていきましょう。
デメリット①費用が高くなる
土地なしで注文住宅を建てる場合、土地代と建物本体価格の両方が必要になるため、建売住宅や中古住宅よりも総費用が高くなる傾向があります。さらに、土地購入に伴う仲介手数料や登記費用、地盤改良費、造成費などの諸費用も発生します。
希望する立地や条件によっては土地価格が高騰し、予算オーバーになるケースもあるでしょう。資金計画を立てる際は、建物だけでなく土地取得にかかるすべての費用をしっかり見積もることが重要です。
デメリット②土地探しに時間と手間がかかる
土地なしで注文住宅を建てる場合、希望条件に合った土地を見つけるまでに時間と労力がかかります。人気エリアや好立地の土地は競争率が高く、なかなか希望通りの物件が見つからないかもしれません。
土地探しと並行して建物のプランニングや資金計画も進める必要があるため、情報収集や現地見学、不動産会社とのやり取りなど、家づくりの準備段階で多くの手間がかかります。根気強く探す姿勢が求められます。
デメリット③土地によって建築制限がある場合も
購入した土地には、用途地域や建ぺい率・容積率、高さ制限、斜線制限など、さまざまな法的規制や建築制限が設けられている場合があります。また、地盤の強度や周辺環境によっては希望通りの家が建てられないケースもあります。
土地選びの際には必ず建築条件や法的制約を確認することが必要です。建築制限を見落とすと、理想の間取りやデザインが実現できないリスクがあるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。
注文住宅で後悔しないためのポイント3選
注文住宅で後悔しないためには、以下3つのポイントをチェックしておきましょう。
それぞれの内容を詳しく解説します。
1．土地探しから始める場合は早めに行動する
注文住宅を土地なしから始める場合、理想の土地を見つけるまでに時間がかかることが多いため、できるだけ早めに行動を開始することが大切です。
人気エリアや好条件の土地はすぐに売れてしまうことから、情報収集や現地見学、不動産会社への相談を積極的に行いましょう。
土地探しと並行して家のプランや資金計画も進めておくと、良い土地が見つかったときにスムーズに契約・家づくりへ移行できます。早めの行動が、希望の住まい実現への第一歩です。
2．無理のない資金計画をたてる
注文住宅は土地代・建物本体価格・付帯工事費・諸費用など、さまざまな費用がかかります。理想を追い求めすぎると、予算オーバーやローン返済負担が大きくなり、生活に支障をきたす可能性もあるでしょう。
家族の生活費や将来の支出も見据え、無理のない返済計画を立てることが後悔しない家づくりの基本です。資金計画は専門家に相談したり、複数の見積もりを比較するなどして、余裕を持った予算設定を心がけましょう。
3．信頼できる住宅会社に依頼する
注文住宅の満足度は、依頼する住宅会社の提案力や対応力に大きく左右されます。施工実績や口コミ、アフターサポート体制を確認し、複数の会社を比較検討することが重要です。
自分たちの要望を丁寧に聞き取り、分かりやすく説明してくれる担当者がいる会社を選びましょう。信頼できるパートナーと家づくりを進めることで、トラブルや後悔を防ぎ、理想の住まいを安心して実現できます。
注文住宅を建てるなら株式会社クオリティホームがおすすめ
クオリティホームは、鹿児島県を拠点とする注文住宅会社で、鹿児島市・姶良市・霧島市エリアで事業を展開しています。平成13年（2001年）3月に設立され、20年以上の実績を持つ会社です。「Quality of Life」をコンセプトに掲げ、「自分らしい暮らし」を実現するための「自分流」の家づくりを提案しています。
同社は「R+house鹿児島南・霧島姶良」の店舗名でも知られ、建築家と協働して顧客のライフスタイルや理想の暮らしを詳しくヒアリングした上で家づくりを行うことを特徴としています。高性能な住宅づくりにこだわり、ZEHを超える高断熱住宅や高気密住宅の提供に力を入れています。
| 項目 | 詳細 |
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| 会社名 | 株式会社クオリティホーム |
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| 会社住所（R+house鹿児島南） | 鹿児島県鹿児島市薬師2丁目17番25号 |
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